Mietpreisbremse: Seit vielen Jahren gelten nun Sondervorschriften, besonders in Ballungsgebieten. In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Vermieter bei einer Neuvermietung hier nicht mehr die Miete verlangen, die sie möchten. Als erlaubt gelten höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für Neuvermietung in über 400 Gemeinden (§ 556d BGB). Lag die Miete des Vormieters bei über 10% der vergleichbaren Miete, kann der Vermieter auch diesen Mietpreis vom neuen Mieter verlangen (§ 556e BGB). Sowohl Mieter und Vermieter sollten sich bei Vereinbarungen des anbahnenden Mietverhältnisses über örtliche Regelungen informieren. Landesregierungen sind befugt diesbezüglich eigene Regelungen in Ballungszentren für Neuvermietungen einzuführen (§ 556d Abs. 2 BGB).
Im privaten Wohnungsbau kann der Mietpreis eigentlich frei bestimmt werden. Ausnahmen bilden sog. angespannte Wohnungsmärkte. Grenzen werden hier auch durch das Wirtschaftsstrafgesetz gesetzt, das allgemein die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen zu unangemessen hohen Entgeltzahlungen, generell als ordnungswidrig beschreibt. Die Miete ist demnach unangemessen hoch, wenn die gewollte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 20% übersteigt. Der Vermieter muss allerdings ein geringes Wohnungsangebot zu seinen Gunsten hier ausgenutzt haben. In weiterer Rechtsfolge gilt eine Mietforderung von über 50% über Vergleichsangeboten sogar als Straftat (§ 291 StGB, Mietwucher), sofern eine u. a. sehr hohe Nachfrage bei geringem Angebot herrschen muss und der Vermieter seine Miete daher überzogen gestaltet. Der § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes macht aber generell eine Ausnahme, wenn die Netto-Miete immer noch nicht die Kosten deckt. Der Mietpreis sollte aber in allen Fällen markttechnisch verglichen werden, beide Vertragspartner sollten sich am lokalen Wohnungsmarkt orientieren. Eine „faire“ Miete bleibt so gewährleistet.
Der Vermieter kann generell eine Anhebung des Mietpreises unter Beachtung gesetzlicher Vorschriften verlangen, sofern keine andere Vereinbarung getroffen worden ist. Da die Lebenshaltungskosten stetig steigen, bedient man sich hier auch einem Marktvergleich. Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten gemäß BGB Mieten, die nach einem Preisvergleich mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder der Nennung von Mieten mindestens drei vergleichbarer Wohnungen (§ 558a, Abs. 2 BGB) ermessen sind. Der Mietspiegel ist insbesondere dazu eine gute Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er bietet zwar keine Einsicht in den gesamten Vermietungsmarkt, aber dafür ein Querschnitt über vergleichbare regionale Mietgegenstände. Der qualifizierte, nach wissenschaftlichen Methoden erstellte Mietspiegel, ist aber nicht in allen Gemeinden vorhanden, da die Erstellung auch mit hohen Kosten verbunden ist. Der Vermieter/Mieter kann sich hier auf einen Mietspiegel eines anderen vergleichbaren Bezirks beziehen. Zu dem Mietspiegel gehört ein Punktesystem, das die Ausstattung und Lage in „einfach/normal/gut“ beziffert. Diese Punkte bestimmen die Zeile im Mietspielgel, der den qm2 Preis wiedergibt. Seine Verwendung ist gesetzlich geregelt. Ist kein Orientierungspunkt vertraglich vereinbart, wird i.d.R. der ortsübliche Tarif der Mietpreise angenommen.
Mietpreiserhöhungen sind gemäß dem BGB generell dem Mieter zu erklären. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB), sofern der Mietpreis bis zu diesem Zeitpunkt 15 Monate unverändert blieb. Das Mieterhöhungsverlangen (Ankündigung der Mieterhöhung) kann frühestens 12 Monate seit der letzten solchen Mietpreiserhöhung geltend gemacht werden. Ein Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahresfrist bleibt unwirksam. Innerhalb von 3 Jahren kann diese Mietpreiserhöhung bis maximal 20% (sog. Kappungsgrenze, bei Wohnungsmangel nur um 15%) so vollzogen werden (§ 558 Abs. 3 BGB); bei Mietpreiserhöhung über 20% der Vergleichsmiete besteht hier Rückstufungs- und Rückzahlungspflicht. Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter der Mieterhöhung schriftlich mit Ablauf des zweiten Kalendermonats zuzustimmen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter binnen 3 Monaten die Zustimmung einklagen (§ 558b BGB).
Anders bei Mietpreiserhöhungen aufgrund zugelassener Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Hier darf um bis zu 8% um den auf den jeweiligen Mietgegenstand fallenden Gesamtkostenanteil erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Zu beachten bei Modernisierungen und folgenden Preiserhöhungen sind aber besondere Vorschriften zu verwendeten Drittmitteln, wie Förderkredite und Zuschüsse (§ 559a BGB). Allerdings ist auch hier eine Ankündigung drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme mit genauer Beschreibung und Erhöhungsgrad der Miete rechtsverbindlich (§ 555c BGB). Die Mieterhöhung darf die Vorankündigung nicht um 10% überschreiten. Sonst kann neben Fristverlängerungen aufgrund von Formfehlern auch hier widersprochen werden.
Mietpreiserhöhung nach Vereinbarung (§ 557 Abs. 2 BGB): Auch das Mietrecht sieht vor, außerhalb von Kappungsgrenzen und Preisbremsen vertraglich zu vermieten. Hier bleiben aber Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) dafür ausgeschlossen und sonstige Maßnahmen eingeschränkt. Da Wohnraumkosten sich gängig erhöhen, ist die Staffelmiete (§ 557a BGB) eine gute Option. Hier kann die Netto-Kaltmiete für unterschiedliche Zeiträume schriftlich vereinbart werden, muss aber mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Laut dieser Staffel steigt die verbindliche Miete. Der Vermieter profitiert hier sogar von einer vereinbarten Kündigungseinschränkung des Mieters, der erst nach 4 Jahren gesetzeskonform kündigen darf (§ 557a Abs. 3 BGB). Die Miete kann also staffelweise p.a. zum festgelegten Zeitraum erhöht werden, laut Mietvertrag. Diese Regelung gilt gleichermaßen auch für Gewerbeobjekte. Es gilt keine klare Obergrenze, die Staffelmiete ist frei vereinbar. Nach Ablauf der Staffelzeit kann eine neue Staffel mit Zustimmung des Mieters aufgesetzt werden. Auch hier bleibt eine weitere zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB). Es kann aber auch die Indexregelung in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Die Indexerhöhung (§ 557b BGB) ist festgelegt im Verbraucherpreisindex (VPI) des statistischen Bundesamtes Wiesbaden und ebenso unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die VPI Kennziffer ändert sich monatlich, da sich die wirtschaftlichen Verhältnisse national verändern (Inflationsabhängigkeit), bleibt dies eine beidseitig „faire“ Option. Die abgeleitete Mieterhöhung aus dem Index tritt allerdings nicht automatisch ein, sondern muss dem Mieter durch den Vermieter erklärt werden (§ 557b BGB ff.). Der Mietzins muss ein Jahr unverändert bleiben und es werden keine werteverbesserten Maßnahmen hiermit abgerechnet. Es sei denn, der Vermieter hat diese baulichen Maßnahmen nicht selbst zu vertreten. Auch hier bleibt eine weitere zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung unwirksam. Ändert sich sodann der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland nach oben oder unten, so ändert sich der Mietpreis im gleichen Verhältnis, wie die Indexänderung. Allerdings sind fallende VPI Kennziffern eher unüblich. Die Mietpreisänderung gilt nicht rückwirkend, sondern nach schriftlicher Erklärung des Vermieters im übernächsten Monat. Es gilt bei der Berechnung: [(Neuer Indexstand geteilt durch alter Indexstand) mal 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung. Im Fallbeispiel: Wird also im Index die aktuelle Monatskennzahl 116,5, die alte Kennzahl mit 109,8 angegeben beträgt die Mietpreiserhöhung 6,10%. Ausgangsmonat ist dabei je nach Vereinbarung im Mietvertrag entweder der Beginn des Mietverhältnisses oder der Monat, in dem bereits zuletzt eine Mieterhöhung erfolgte.
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Strafgesetzbuch (StGB)
