Auf dem Immobilienmarkt werden zahlreiche Häuser als „projektiert“ oder fertiggestelltes Handelsgut angeboten. In diesem Abschnitt sollen auch die umfangreicheren und gewerblichen Bauprojekte genauer betrachtet werden.
Die Immobilienwirtschaft ist Teil der Volkswirtschaft. Gewinnbringend ist daher ein Verständnis für die volkswirtschaftlichen Zusammenhänge. Wird eine Immobilie von einer Baufirma (Bauträger) erstellt, geht es bei dieser sowohl um Umsatz als auch Umlaufvermögen, bei dem letztendlichen Käufer um Anlagevermögen.
Es erfolgt eine Zwischenfinanzierung (Projektfinanzierung) nur während der Bauzeit. In dieser betreibt der Bauträger seine Kostenkalkulation für seinen Verkaufspreis bzw. Listenpreis, welche für seinen Gewinn von Bedeutung ist. Für teure Objekte wie Immobilien müssen die Kosten umfassend berücksichtigt und illustriert werden. Das Kalkulationsschema ist Basis sowohl für den Verkaufspreis der Bauträger sowie der Investorenfinanzierung als auch Amortisationsrechnung und Mietpreiskalkulation.
Kalkulation bei unbebauten Grundstücken: Wer ein solches Grundstück erwirbt, muss auch sämtliche Nebenkosten erfassen, damit das Kalkulationsschema 100% aufweist. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer, Notar-/Amtskosten und ggf. Erschließungs- und Maklerkosten.
Baukostenkalkulation beim Neubau: Die bereits genannte Kostenliste erweitert sich hier um Planungskosten (z. B. Architektenhonorar, Statikergebühr), weitere Amtskosten (z.B. für Baugenehmigungen), Zwischenfinanzierungskosten des Bauträgers (z.B. durch seine Hausbank als „Vorkasse“) als Werbungs- und Vertriebskosten. In der Praxis werden häufig durch den Architekten ein Leistungsverzeichnis erstellt und über eine Ausschreibung ein Bauträger engagiert. Die Kosten für detaillierte Leistungsschritte müssen hier konkret angegeben werden, was eine gute Kalkulationsgrundlage darstellt.
Das Preisniveau ist hier auch abhängig von der Marktsituation der Baubranche. Es gilt die volkswirtschaftliche Grundregel von Angebot und Nachfrage. Mit dem Preis steigt das Angebot, mit der Ausbringungsmenge die Nachfrage. Der Schnittpunkt beider Verläufe bestimmt den Gleichgewichtspreis, dem Gleichgewicht der Interessen. Ein Angebotsüberhang führt zur Preissenkung, ein Nachfrageüberhang zur Preiserhöhung. Dieses VWL-Prinzip setzt aber Homogenität der Güter voraus, Markttransparenz, Polypol (viele Anbieter/Nachfrager) …
Auf einem Käufermarkt ist der Käufer in besserer Verhandlungsposition. Übersteigt hier das Angebot die Nachfrage, kann der Käufer sich das bestmögliche Angebot der Baufirmen heraussuchen. Anders beim Verkäufermarkt, wo ein Nachfrageüberhang herrscht. Hier kann der Bauanbieter Preiserhöhungen und Zusatzbedingungen einbringen. Bei einigen Gütern herrscht eine unelastische Nachfrage. Bei Strom und Wasser variiert die nachgefragte Menge gewöhnlich nur gering zum Preisanstieg/-Senkung. Bei einer elastischen Nachfrage erhöht sich die Nachfrage bei einer Preissenkung stark, bei einem Preisanstieg sinkt diese, wie es auch das Immobilienmetier vermuten lässt.
Die Investitionsgüterindustrie ist im Allgemeinen stärkeren konjunkturellen Schwankungen ausgesetzt als der Konsumgütersektor. Betroffen vom konjunkturellen Auf und Ab ist die Bauwirtschaft mehr als andere, z. B. die Chemie oder der Anlagenbau. Im Rahmen der wirtschaftlichen Expansion (Aufschwung) steigt auch wieder die Nachfrage nach hochpreisigen Gütern. Wenn der Kaufkraftzuwachs bei dem Konsumenten angekommen ist, auch nach Konsumgütern. Diese Phasenverschiebungen laufen in der Wirtschaft also zeitversetzt.
Besonderheiten im projektierten Wohnungsbau:
Als Eigenheit bekannt ist in der Baubranche der Zinskauf des Bauträgers (Bauunternehmen) bei seiner Haubank. In der Praxis, meist auf 5 Jahre als Zwischenfinanzierung ausgelegt, wird ein bestimmter Zinssatz für dieses Zeitfenster gekauft. Wenn der marktübliche Zinssatz bei 6% liegt, „kauft“ bzw. bezahlt der Bauträger vorab für diese 5 Jahre seine erworbenen Sonderkonditionen bei seiner Bank, z. B. für 3,5%. Diese Sonderkonditionen eignen sich für einen Aufschlag oder im Rahmen von Vertriebsmarketing günstigere Konditionen für den Bauherrn über den Bauträger. Dreh- und Wendepunkt sind hierbei das Zeitfenster. Sind besagte 5 Jahre verstrichen, ist die gesamte Immobilie noch nicht bezahlt und der Bauherr braucht eine neue Finanzierung. Nun zum marktüblichen Zinssatz.
Bei Bauträgern handelt es sich im Rahmen der Finanzierung um Unternehmenskredite in unterschiedlichen Höhen zur Vorfinanzierung. Bauträgern ist daher daran gelegen, den Finanzbedarf gering zu halten. Gängige Unternehmensinstrumente sind Senkung als auch Verzögerung der Ausgaben und Beschleunigung der Einnahmen. Dies gelingt am besten, wenn der Käufer bekannt, der Investor durch Ratenzahlung an den Bau- und Projektkosten beteiligt wird.
Hier herrscht allerdings keine freie Hand. Die Ratenzahlungen bestimmen sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Zum Schutz des Käufers wird hier eine stufenweise Zahlung (Abschlagszahlung) vereinbart, deren Höhe flexibel gestaltet werden kann. Bei Neubauten oder Objektverkauf dürfen diese Raten aber nur entsprechend des Baufortschritts erfolgen. Die MaBV ist eine aus § 34c der Gewerbeordnung abgeleitete Rechtsverordnung, die im deutschen Gewerberecht vor allem Vorgaben zum Schutz des Immobilienerwerbers bei der Gestaltung und beim Abschluss eines Bauträgervertrages erteilt. Nach dieser Verordnung kann ein Verkauf ab Plan die Raten bestimmen. Um z. B. die Projektentwicklungskosten zu decken für den Grundstückskauf durch den Bauträger, ist hier eine gesetzliche Erstrate von 30% vorgesehen. Weiterführend kann der Rohbau mit 33,6% und der Fenstereinbau mit 13,3% usw. veranschlagt werden. Hier ist auch, wie im Sonderfall erwähnt, keine Zwischenfinanzierung notwendig. Denn die Finanzierung des Käufers wird über den Bauträger direkt an seine Bank weitergereicht. So erhalten sich die Projektentwickler und Bauträger stets Ihre Liquidität.
Auch bei zu erstellenden (projektierten) Eigentumswohnungen werden diese im Vorfeld durch Projektentwickler/Bauträger angeboten, der Zwischenfinanzierungsbedarf des Bauträgers wird auch hier direkt an die Endfinanzierung des Käufers durchgereicht. Eine Zwischenfinanzierung wird nur nötig, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann und der Bau ins Stocken gerät. Auch, wenn zu Baubeginn nicht alle Objekte verkauft sind. Hier erhöhen sich die Zwischenfinanzierungskosten der Projektentwicklung und letztendlich der Verkaufspreis. Es ist also daran gelegen, so viele Objekte wie möglich per Notarvertrag vor/bei Projektausführung zu verkaufen.
Die Projektentwickler wenden in diesem Rahmen ein gängiges Marketing-Kommunikations-Schema an:
Zielgruppenerfassung (z. B. junge Familien) > die Werbeplanung > Planung der PR > Planung der Verkaufsförderung > Planung der Kaufnachbetreuung > Planung des Markttests > Die Durchführung des Projektes.
Wirtschaftliche Aspekte bei Großbauprojekten:
Die bislang beschriebenen Finanzierungsmöglichkeiten finden bei einem sehr großen Kapitalbedarf, wie z. B. Verkaufs- und Lagerzentren, kaum Anwendung. Bei Großprojekten hat sich die Gründung einer individuellen Projektgesellschaft auf dem Markt etabliert. Diese Neugründung hat keine ökonomische Vergangenheit, bonitätsstarke Partner werden in das Unterfangen einbezogen. Hier tritt nicht wie bei der marktüblichen Kreditwirtschaft der Projektträger als Schuldner auf. Fremdkapitalnehmer ist die Projektgesellschaft selbst und der Verschuldungsgrad des Projektträgers bleibt unberührt. Ebenso hat sich bei Großprojekten ein Joint-Venture als sinnhaft herausgestellt. Das Eigentum wird von einer gemeinsam gegründeten Projektgesellschaft (das Joint-Venture) gehalten, die ein Projektentwickler und dessen Finanzier und ggf. weitere Unternehmen gegründet haben. Hier ist der Geldgeber allerdings am Risiko (Venture), aber auch am Gewinn und an den Projektentscheidungen beteiligt. Sollte ein Finanzierungsinstitut an dem Unterfangen beteiligt sein, könnte so die unternehmerische Freiheit der führenden Projektgesellschaft und des eigentlichen Investors vermindert werden. Vorteil ist aber, dass die Projektentwicklung eine selbstständige Gesellschaft übernimmt, die die Projektfinanzierung unabhängig vom anstehenden Bedarf an Betriebsmittelkrediten macht. Der Eigenmitteleinsatz bleibt auf das unbedingt Notwendige beschränkt. Der Finanzier hat ferner den Vorteil, dass er durch bessere Einbindung das Kreditausfallrisiko beschränken kann und einen entsprechenden Anteil am Profit erwerben kann.
Renditeorientierung bei Immobilien
Hier geht es weniger um einen Aufbau des Anlagevermögens. Das Wort Rendite setzt einen Ertrag voraus. Eine renditestarke „gute“ Vermietung ist somit Ziel des Erwerbs (=Investition) und populärste Form der Kapitalanlage im Immobilienbereich. Eine Alternative bietet die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond. Dieses Konzept des „Fonds“ in Form einer Personengesellschaft (GbR, KG) ist bei größeren Bauprojekten durchaus eine Option und Investitionsmöglichkeit. Für das in Art- und Umfang sowie Finanzbedarf festgelegte und geschlossene Vorhaben kann ein Bruchteil des Eigentums von mehreren Personen erworben werden. Im Gegensatz zum offenen Immobilienfond bleibt die Haftung aber nicht bei der finanziellen Beteiligung. Rechtlich haften hier zwar alle Teilnehmer vertraglich zusammen (Innenverhältnis), aber der außenstehende Dritte kann jeden der Personengesellschaft angehöhrenden für die Verbindlichkeiten heranziehen (Außenverhältnis). Ein unbezahlter Handwerker wird somit zum Problem eines beliebigen Investors, selbst, wenn dieser mit dem Bauvorhaben praktisch nicht verbunden ist. Daher hat sich in der Praxis immer mehr die GmbH & Co.KG durchgesetzt. Hier wird die haftungsbeschränkte GmbH zum Komplementär (ausführender Vollhafter) und die Investoren bleiben Kommanditisten (Geldgeber), haftend mit Ihrer Einlage.
Sonderstellung bei selbstgenutzten Gewerbeobjekten
Gleich, ob Kauf oder Neubebauung, gewerbliche Immobilien werden auch erworben, um diese an die eigene Firma (auch jur. Person) oder Ehepartner (nat. Person) zu vermieten. Die vorhandene Beziehung wird dadurch um einige Vorteile ergänzt. Es bieten sich hier beinflussbare rechtliche und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, ein kündigungssicheres Verhältnis und eine krisensichere Kapitalanlage.
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Alda, Willi und Hirschner, Joachim (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft – Grundlagen für die Praxis, 6. Auflage, Stuttgart (2016)
Brauer, Kerry (2011): Grundlagen der Immobilienwirtschaft – Recht - Steuern - Marketing – Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung, 7. Auflage, Leipzig (2011)
Kamis, Alcay (2022): Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, München (2022)
Schmoll, Fritz (20015): Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, München (2015)
