Rechtlich macht es einen großen Unterschied, ob ein Vermieter oder der Mieter kündigt. Die Vorschriften für die Kündigung des Vermieters beziehen sich stets auf den individuellen Fall.
Grundsätzliche Kündigungsregelungen
Ein Mieter kann ohne Angaben von Gründen einen auf unbestimmte Laufzeit ausgelegten Mietvertrag kündigen. Die Frist richtet sich nach dem Mietvertrag -sofern günstiger für den Mieter- oder den gesetzlichen Bestimmungen mit 3-monatiger Kündigungsfrist (Wohnraummiete). Längere Fristen für den Mieter in Wohnraummietverträgen sind unwirksam. Aber es zählt nach 3 Werktagen der volle Monat als verloren (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung zum Donnerstag, 04. März beim Vermieter ein und 3 Werktage verstrichen, so ist der Kündigungsmonat bzw. Beendigung des Mietvertrags der 30. Juni (3 volle Monate). Am Dienstag 02. März wäre der 31. Mai Ablauf des Vertrags. Wirkung der Kündigung ist also zum Ablauf des übernächsten Monats.
Zu beachten ist hier, dass alle mietenden Personen, welche den Mietvertrag einst unterzeichneten, auch die Vertragskündigung unterschreiben müssen. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam, die Frist beginnt von vorne. Eine Vollmacht ersetzt diese Restriktion.
Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Zimmer-Untermiete) ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).
Auf jede Kündigung des Mieters ist aus Gründen der Rechtsklarheit mit einer schriftlichen Bestätigung zu antworten. Kündigt der Mieter in einer nicht rechtmäßigen Frist, ist der Vermieter angehalten mit einer zutreffenden Frist schriftlich zu bestätigen.
„Nachmieterregelung“: Nach gängiger Rechtsprechung ist ein Ersatzmieter nicht von Nöten, sollte die Restmietzeit verhältnismäßig kurz (bis 3 Monate) sein. Diese Regelung hat sich mit dem „alten“ Mietrecht als Stetigkeit eingestellt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet einen geeigneten Ersatzmieter, der den laufenden Mietvertrag annimmt, zu akzeptieren. Sonderfall wäre Unzumutbarkeit für den Mieter, z.B. durch unzumutbar lange Arbeitswege. Hier könnte ein Ersatzmieter in Frage kommen.
Außerordentlich zulässige Kündigungen des Mietverhältnisses:
Bei einer Mietpreiserhöhung laut Mietspiegel bzw. ortsüblichen Miete. „Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.“ (§ 561 Abs. 1 BGB).
Bei einer Erhöhung aufgrund baulicher Änderungen, nach der gesetzlichen 3-Monats-Frist.
Bei Tod des Mieters durch die Erben. Die Erben können innerhalb eines Monats, nach dem sie Kenntnis vom Ableben haben, nach der ges. 3-Monats-Frist (§ 580 BGB) kündigen.
Außerordentlich, fristlose zulässige Kündigungen des Mietverhältnisses:
Nach § 543 BGB, wenn aus wichtigem Grund, z.B. verschulden des Vermieters, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, sofern alle Umstände des Einzelfalls abgewogen worden sind. Gründe können sein:
- Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache (§ 543 Abs. 2,1 BGB)
- Erhebliche Gefährdung der Gesundheit des Mieters (§ 569 Abs. 1 BGB)
Der Mieter kann nach seiner schriftlichen, fristlosen Kündigung mit Angabe der Gründe also sofort ausziehen. Ansprüche auf Schadensersatz bleiben davon unberührt.
Hier gilt der Grundsatz, dass nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer, meist auch der Vermieter, kündigen kann (ggf. ersetzt durch Vollmacht) und dieser ein „berechtigtes Interesse“ am Mietende hat. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB).
Für den Vermieter sind ausschließlich gesetzliche Kündigungsgründe zulässig!
Der Gesetzgeber kennt die ordentliche, außerordentliche und außerordentlich fristlose Kündigung durch den Vermieter. Für Mietsachen, die nur für den vorübergehenden Gebrauch überlassen worden sind (z. B. Ferienwohnung), können kürzere Fristen vereinbart werden. Jede andere Klausel oder Nennung von Kündigungsgründen ist unzulässig.
Der Vermieter kann bis zum 3. Werktag zum übernächsten Monat kündigen, aber abhängig von der Dauer des laufenden Mietverhältnisses. Für den Vermieter kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an. Bis 5 Jahre 3 Monate. 5-8 Jahre = 6 Monate, ab 8 Jahren 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Sie verlängert sich also nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.
Ordentliche, außerordentliche Kündigung des Vermieters
Erleichterte ordentliche Kündigung im selbst bewohnten Gebäude, sofern dieses nicht mehr als zwei Wohnungen hat (§ 573a BGB). Hier ist auch kein berechtigtes Interesse vorzulegen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate. Lebte der Mieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung, verbleiben also 6 Monate Kündigungsfrist.
Schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters (§ 573 Abs. 2,1 BGB). Zahlt der Mieter mehrfach wiederholt seine Miete nicht spätestens am 3. Werktag des Monats und der Vermieter hat ihn schriftlich deshalb gerügt, kann dem Mieter deshalb gekündigt werden. Auch erhebliche Mietrückstände, die ggf. auch nur mehrfach durch (gerichtliche) Mahnverfahren eingetrieben werden konnten, rechtfertigen eine ordentliche Kündigung.
Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese gesetzliche Regelung bezieht sich auf den Vermieter und seiner Familie. Es kann auch eine Pflegeperson oder Hausangestellte sein (§ 573 Abs. 2, Nr. 2. BGB). Grundsätzlich müssen die Gründe erst nach Mietvertragsabschluss eingetreten und nach Ablauf der Kündigungszeit (ggf. inklusive Gerichtszeit) noch bestehen. Etwas schwieriger stellt sich diese Regelung, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist. Hier kann i.d.R. kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Ausnahme ist jedoch die Unterbringung eines Hausmeisters, sofern dies objektiv erforderlich ist. Die Kündigungsfrist liegt auch hier bei 3-9 Monaten oder länger.
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Ein berechtigtes Interesse liegt auch vor, wenn „[…] der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will“ (§ 573 Abs. 2,3 BGB). Typische Fälle sind hier z.B., wenn Geldmittel benötigt werden:
- Unterhalt und Altersvorsorge, Investitionen
- Herstellung neuen Wohnraums
- Das Grundstück nach Abriss neu bebaut werden soll oder grundsätzlich saniert werden muss. Eine Altbauwohnung mit Sanitäreinrichtungen versehen werden soll und die betreffende Wohnung auf dieser Fläche steht.
- Der Erlös zum Kauf einer neuen Eigentumswohnung (ETW) für Familienangehörige verwendet werden soll. Dies ohne Erwartung eines höheren Erlöses durch den Verkauf. Die wirtschaftliche Existenz des Vermieters soll nicht in Frage gestellt werden. Insbesondere, wenn die Aufwendungen für die alte Wohnung über den Mieteinnahmen stehen.
Die Gründe des sog. berechtigten Interesses des Vermieters müssen im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt werden. Andere Gründe werden im gerichtlichen Prozedere nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Hier werden dennoch von den Gerichten dem Mieter lange Räumungsfristen eingeräumt. Hier ist ein außergerichtlicher Kompromiss besser als ein langjähriger Prozess. Dem Mieter sollte Zeit eingeräumt und (finanzielle) Hilfe bei der Suche einer neuen Bleibe angeboten werden.
Generell hat der Mieter ein Widerspruchsrecht. Er kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses z. B. dann verlangen, wenn es für seine Familie ein Härtefall darstellt (BGB § 574 ff.), der die Würdigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen hat. Außer es ist eine außerordentlich fristlose Kündigung berechtigt. Der Widerspruch des Mieters muss 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Er muss vom Vermieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen werden!
Der Mieter kann sowohl nach Widerspruch als auch Gewährungsurteil für den Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen unter Berücksichtigung aller Umstände. Insbesondere sind in der Vergangenheit folgende Widersprüche anerkannt worden: Hohes Alter, Invalidität, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung u.a.
Bei Tod des Mieters. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats, nachdem er Kenntnis vom Ableben des Mieters hat, nach gesetzlicher 3-Monats-Frist (§ 580 BGB) außerordentlich kündigen.
Außerordentliche, fristlose Kündigung durch den Vermieter
Durch diese Kündigungsform gilt das Mietverhältnis als formal beendet. Es wird bei Weiternutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter keine Miete, sondern ein „Nutzungsentgelt“ fällig.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug. Ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug ist oder ein nicht unerheblicher Teil der Miete in Verzug ist. Letzteres ist der Fall, wenn dauerhaft zwei volle Mietpreishöhen nicht erreicht werden. Es gilt auch hier der 3. Werktag als festgestellt (BGB §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 2a,3 BGB). Die Miete ist eine Bringschuld, d.h. sie muss ohne Mahnung vom Mieter gebracht werden. Ansonsten ist der Mieter Kraft Gesetz in Verzug. Der Vermieter kann stillschweigend (ohne Zahlungsaufforderung) den Verzug als fristlosen Kündigungsgrund angeben. Allerdings könnte ein Widerspruch folgen, wenn der Mieter sofortig eine Nachzahlung erbringt.
Außerordentliche, fristlose Kündigung bei Verletzung einer Pflicht. Diese ist aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder erfolgloser Abmahnung zulässig (BGB § 543 Abs. 3). Beispiele sind Zweckentfremdungen von Wohnraum (gesetzlich untersagt) durch Nutzung als Geschäftsräume. Es sollte möglichst durch einen Anwalt Räumungsklage eingereicht werden.
Außerordentliche, fristlose Kündigung bei Störung des Hausfriedens. Es muss sich dabei um eine schuldhafte, nachhaltige Störung des Hausfriedens handeln, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zumutbar erscheinen lässt (BGB § 569 Abs. 2). Neben einer ganzen Palette an Regeln, die in einer Hausordnung gewöhnlich zu finden sind, ist nur die Ruhestörung ein Fall für wirksame Kündigungen. Diese Fälle werden aber häufig vor Gericht geklärt und es bedarf mehrfache Unterlassungsaufforderungen mit Daten und Zeugen.
