Ermittlung individueller Wohnbedürfnisse | Individuelle Raumformen | Haustypen | Mangel an der Immobilie
Das Eigentum
„Zufriedener, wenn es das Eigentum ist“. Mit diesem Leitsatz könnte man sein individuelles und gewünschtes Wohnverhältnis und Selbstverwirklichung belegen. Immerhin liegt die Wohneigentümerquote in Deutschland annähernd bei 50%.
In Verbindung mit Wohnimmobilien kann man die Maslowsche Bedürfnispyramide, die u.a. Grund-, Sicherheits-, Soziale- sowie Individualbedürfnisse beschreibt, zu dieser Thematik heranziehen. Hier angelehnt beginnen stufenweise Wohnformen nach Eigenart; das Eigentum beginnt hier mit der Eigentumswohnung:
- Eigentümer einer Villa
- Eigentümer eines Einfamilienhause
- Eigentümer eines Reihenhauses
- Eigentümer einer Eigentumswohnung
- Mieter einer freifinanzierten Immobilie
- Mieter einer Sozialwohnung
Bei den Wohnbedürfnissen wird unterschieden in Kleinwohnung (bis 65m2), Mittelwohnung (bis 90m2) und Großwohnung (über 90m2). Die individuellen Wohnanforderungen werden i.d.R. von einem Architekten geplant.
Ermittlung individueller Wohnbedürfnisse
Das individuelle Wohnbedürfnis ist abhängig v.a. von Familienzyklus, des individuellen Lebensschicksals, Familienform, Einkommen, Beruf und Gesundheitszustand. Im Rahmen der Raumnutzungsanalyse lässt sich eine Unterteilung in schwache Nutzung (Schlafzimmer am Tag, Wohnzimmer am Tag …) und Intensive Nutzung (Koch-, Ess- und Hausarbeitsbereich. Kinderzimmer in den ersten Lebens- und Schuljahren). Ein weiterer Einflussfaktor sind die Lichtverhältnisse. Angenehm ist Sonnenlicht in den frühen Morgenstunden im (Eltern)Schlafzimmer oder nachmittags und abends im Arbeitszimmer. Die Intensivität der Sonne lässt die Bedürfnisse weiter unterteilen in jahreszeitliche Abschnitte; so ist im Hochsommer direkter Mittagssonneneinfall nicht in allen Zimmern ratsam oder erwünscht. Architekten sprechen hier von der sogenannten Nord-Süd bzw. Ost-West-Orientierung.
Raumorientierungsliste
Ein Architekt erstellt den Gebäudeplan i.d.R. nach der Wunschliste des Auftraggebers. So sollte das Schlafzimmer beispielsweise nach Osten oder Südosten ausgerichtet sein; so auch ein Kinderzimmer. So kann ein Aufheizen am Abend vermieden werden. Für Wohnraum eignet sich Süd- oder Südwestlage mit Zugang auf Balkon oder Terrasse. In Ausnahmefällen könnte dies aber auch mit Nachteilen verbunden sein, wenn Lärm- /Schmutzquellen dort vorliegen.
Psychologisches Raumbedürfnis
Auf dieser Ebene werden vom Bauplaner Faktoren berücksichtigt, wie Gefühle der Geborgenheit, Beziehung zur Außenwelt, räumliche Anregungsatmosphäre oder die gewünschte Farb-, Licht- und Materialqualität, welche auf individuellen Empfindungen beruht.
Wohnbedürfnisse und Tätigkeitszuordungen
Funktionsbetonte Tätigkeits-/Raumzuordnung ist eine Trennung zwischen Gemeinschafts- und Individualbereich mit betonter Zuordnung des Kochbereichs zum Wohnzimmer oder Bad zum Schlafzimmer. Bei der funktionsneutralen Tätigkeits-/Raumzuordnung liegen genannte Bereiche verhältnismäßig nah zu allen übrigen Räumen. Bei ähnlich großen Räumen ist die Raumnutzung somit nicht vorher festgelegt.
Individuelle Raumformen
Hier ist eine Untergliederung in Wohnformen gegeben. Offene Wohnformen, wie eine Studioplanung, ordnet lediglich Tätigkeitsebenen (Bad-Kochecke-Ess-Schlafebene) zu. Die halboffenen Wohnformen fassen Tätigkeiten wie Wohnen und Essen zusammen (Offene Küche etc.). Bei der geschlossenen Wohnform sind für jede Tätigkeit eigene Räume gegeben (absolute Trennung).
Ferner unterscheidet man in anpassungsfähige und nicht anpassungsfähige Wohnformen. Die Anpassungsfähigkeit erreicht man, in den man im Innenausbau versetzbare Wände plant, um Zimmer zu vergrößern oder zu verkleinern als auch zukünftig den Raumzweck umgestalten zu können. Dies beinhaltet auch bei Häusern die nachträgliche Trennung in zwei Wohneinheiten. Ferner wird bei anpassungsfähigen Wohneinheiten die sanitäre Versorgung zentral gehalten (Küche, Bad ect.), wegen Rohren und Leitungen in der Wand. Nicht anpassungsfähige Wohnformen beinhalten diese Flexibilität nicht. Als genereller Einflussfaktor ist hier der Lärmschutzfaktor zu nennen. An Wände mit Rohr- und Versorgungsnetzen sollte kein „ruhiger“ Raum anschließen. Ebenso wenig an Treppenhäuser oder Aufzüge.
Grundaufbau von Wohnraum
Wohnzimmer: Meist größter Raum der Wohnung oder dem Haus. Schließen sich Wohn- und Essbereich zusammen geht dies mit dem Wunsch einher, diese Bereiche ins freie zu erweitern, z.B. durch Balkon, Loggia oder Terrasse.
Küche: Die Küche lässt sich unterteilen in Variante Arbeitsküche, Essküche, Wohnküche oder lediglich Kochnische. Als Form lässt sie sich klassifizieren in ein-/zweizeilige Küche, L-Küche, U-Küche ohne Essplatz oder mit Essplatz sowie Sonderformen (G-Küche). Es wird dabei die Anordnung der Möbelzeilen eingeplant.
Hausarbeitsraum: Dieser wird empfohlen, wenn damit nicht die Wohnung unangemessen eingeschränkt wird. Er bietet sich zur Wäsche- und Wohnungspflege an. Er sollte aus installationstechnischen Gründen an Küche und Bad anschließen.
BAD/WC: Eine Zuordnung des Badezimmers zu Schlafzimmern ist grundsätzlich empfehlenswert. Aus installationstechnischen Gründen sollte eine Installationswand mit der Küche angestrebt werden. Nach der alten DIN 18011 wurde ferner die Trennung von WC und Bad bei Wohneinheiten ab 2 Personen empfohlen; heute dagegen selten noch umgesetzt.
Schlafzimmer: Ist trotz schwacher Nutzung häufig das zweitgrößte Zimmer im Haus/Wohnung. Häufig im Individualbereich mit Kinderzimmer und BAD. Es sollte ohne Durchqueren des Wohnbereichs erreichbar sein.
Kinderzimmer: Sind vor allem Spiel- und Aufenthaltszimmer, erst zweitrangig Schlafzimmer. Die alte DIN 18011 des sozialen Wohnungsbaus gönnte Kindern hier nur knapp 7m2 oder bei Zweibettzimmern 11m2. Dies ist heute nicht mehr bedarfsgerecht und könnte der Entwicklung des Kindes sogar schaden. Ein wesentlich höherer Flächenanteil wird empfohlen. Diese Zimmer sollten so geplant werden, dass sie vielseitig nutzbar sind.
Haustypen
Das Einfamilienhaus
Folgende Typen haben sich im Laufe der Zeit entwickelt:
Einfamilienwohnhaus: Ein auf einem eigenen Grundstück erbautes Wohnhaus mit einer großen Wohneinheit und häufig Terrasse zur Gartenseite. Dieses Haus ist ausgelegt auf einen gemeinsam geführten Haushalt mit integrierten Gemeinschaftsflächen. Heute oft mit einer wesentlich kleineren Einliegerwohnung kombiniert, welche der Hauptwohneinheit untergeordnet ist und über einen eigenen Eingang verfügt. Gängig bei diesem Haustyp sind Satteldächer in unterschiedlichen Dachneigungswinkeln. Einige Baugebiete sehen auch Flachdächer vor.
Bungalow: Es handelt sich um ein ebenerdiges, ursprünglich einstöckiges Einzelhaus mit flach geneigtem Satteldach oder Flachdach. Im Prinzip auch zur Selbstnutzung einer Familie erbaut. Hier zeichnet sich Vielseitigkeit ab bei den Grundrissen und Bauformen, dessen Grenzen aber durch das öffentliche Bauplanungsrecht und Geldmittel begrenzt sind. Die Nutzungsvielfalt macht eine Beziehung zur Natur und sozialem Umfeld auch hier möglich. An-, Um- und Ausbaumöglichkeiten stellen eine erweiterte Gebäudeplanung in Aussicht. Da viele Bungalows heute auch unterkellert sind, unterscheiden diese sich heute kaum mehr von sonstigen Einfamilienwohnhäusern.
Reihenhaus: Dieser Haustyp ist linear aufgereiht und verfügt häufig über eine Gebäudefront von 5,5 bis 6 Metern. Daher wird dieser Typ meistens zwei- bis viergeschossig erstellt. Nur die Reiheneckhäuser sind dabei dreiseitig orientierbar. Ansonsten ist die Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeiten nur zweiseitig gegeben. Daher findet man dort Sanitärräume häufig innenliegend mit Oberlichtfenstern, Schacht- oder mechanischer Entlüftung. Hier sind die Gemeinschaftsräume i.d.R. im Erdgeschoss, die Schlaf-, Kinder- und Badezimmer im Obergeschoss untergebracht. Im Untergeschoss wird häufig die Haustechnik und Lager- und Hobbyraum eingeplant. Da Wohn- und Aufenthaltsräume an den Fensterseiten angebracht werden sollten, verfügt ein Reihenhaus häufig über eine Spindel- oder Wendeltreppe im inneren. Diese sind für Kinder oder ältere Menschen häufig problematisch. Allerdings verbrauchen Reihenhäuser häufig weniger Heizenergie und haben niedrigere Grunderwerbs- und Erschließungskosten.
Eine Weiterentwicklung des Reihenhauses ist das Kettenhaus. Hier werden durch Garagen oder Stallungen Trenner eingefügt, die aber dadurch weitere Möglichkeiten für Belichtung und Orientierung der Häuser bieten.
Doppelhaus: Eine ebenerdig erschlossene Hausform, welche aus zwei anliegenden Häusern besteht. Es fallen niedrigere Grundstücks- und Erschließungskosten an, da die Fläche so verringert wird. Anpassungsmöglichkeiten der Orientierung sind ebenso gegeben. Die Hauseingänge müssen nicht parallel verlaufen.
Die Villa: Diese dient der Selbstverwirklichung und wohnen auf hohem Niveau. Ehemals auch als „Herrenhaus“ bezeichnete Bauwerke liegen häufig an Grünanlagen und bieten architektonische Detailplanung.
Das „Extra“: Wintergarten oder Gewächshaus. Ein verglaster Vorbau, der früher für die Überwinterung kälteempfindlicher Pflanzen angedacht war. Heute werden diese auch zur Wohnnutzung inmitten von Pflanzen verwendet. Wintergärten findet man entweder als Anbau oder Ausbau von Terrassenflächen vor. Pflanzen sind hier Elemente der Raumgestaltung. Ein Gewächshaus geht in seiner Abmessung häufig weit über den Wintergarten hinaus. Seine thermische Pufferzone ist größer.
Mehrfamilienhäuser
Diese verfügen über mindestens 3 Wohnungen und haben eine Höhe von maximal 22m. Anders das Hochhaus über 22m Höhe. Üblich ist die Rechteck- oder Winkelform. Nur über Treppenhäuser ausgelegte Wohnanlagen bezeichnet man als Spännertypen. Bei dem Einspänner befindet sich auf jedem Geschoss nur eine Wohnung, bei Zweispännern zwei Wohnungen nebeneinander bis hin zum Dreispänner.
Sind Wohnungen über ein Treppenhaus erreichbar, das außen am Gebäude angelegt ist, spricht man vom Außenganggebäude. Da alle Bewohner denselben Weg gehen müssen, spricht man hier auch von einem Laubengang. Mehrfamilienhäuser sind i.d.R. nicht vergleichbar mit einer Wohnanlage aus Klein-/Kleinstwohnungen, wie Studentenwohnheime.
Mangel an der Immobilie
Gebrauchte Immobilien werden i.d.R. verkauft, wie sie bestehen oder vorzufinden sind. Man geht davon aus, dass diese begangen und besichtigt worden sind. Auch versichert der Verkäufer die nicht-Kenntnis von Mängeln i.d.R. im Kaufvertrag. Ein verzerrter Begriff ist der sog. versteckte Mangel. Diesen Begriff gibt es rechtlich nicht. Eine Verjährung der Mängelansprüche tritt bei gebrauchten Immobilien bereits nach 1 Jahr ein. Chancen gibt es in dieser Zeit jedoch auch vor Gericht, wenn der Verkäufer „getrickst“, getäuscht oder Irrglauben verbreitet hat.
Anders bei Neubauten, die von der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) begleitet werden. Hier kann eine Mängelhaftung der Bauleistung vertraglich vereinbart werden. Wenn nicht, sind 4 Jahre Mängelhaftung gegeben. Bei Nicht-VOB-Verträgen (übliche Werkverträge) 5 Jahre. Bei Reparaturen oder Renovierungen sogar nur 2 Jahre. Hat der Baudienstleister seine Mängel arglistig verschwiegen, ist sogar darüber hinaus eine Geltendmachung möglich.
---
Mehr dazu:
Alda, Willi und Hirschner, Joachim (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft – Grundlagen für die Praxis, 6. Auflage, Stuttgart (2016)
Brauer, Kerry (2011): Grundlagen der Immobilienwirtschaft – Recht - Steuern - Marketing – Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung, 7. Auflage, Leipzig (2011)
Kamis, Alcay (2022): Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, München (2022)
Schmoll, Fritz (20015): Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, München (2015)
